دبي – خاص
أكدت مجموعة “جيه إل إل” العالمية المتخصصة في مجال الاستثمارات والاستشارات العقارية، ارتفاع الطلب على عمليات بيع العقارات مع إعادة الاستئجار ومشاريع البناء حسب الطلب، وذلك في دولة الإمارات العربية المتحدة والمملكة العربية السعودية.
ويعذو جوراف شيفبوري رئيس قسم الخدمات العقارية لمنطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا في المجموعة ذلك إلى تراجع أسعار النفط وضعف الثقة بالسوق، مما زاد الإقبال على مصادر التمويل التقليدية مثل البنوك، وذلك لمواصلة تزويد الشركات برأسمال جديد دعماً لاستراتيجيات النمو التي تنتهجها.
وأوضح شيفبوري أن الشركات التي تملك موجودات عقارية كبيرة إمّا تعمل على بيع موجوداتها القائمة بموجب عقد بيع مع إعادة الاستئجار، أو تسعى للبحث عن مموّلين مستثمرين عقاريين ليقوموا ببناء موجوداتها حسب الطلب، مشيراً إلى أن ذلك يسهم في الحفاظ على الرأسمال من أجل سداد الدين الباهظ أو إعادة الاستثمار في المؤسسة أو الاستحواذ على الشركات المنافسة عند تراجع قيمتها
وقال شيفبوري: “أتوقّع أن تشهد السوق السعودية تحديداً نمواً ملحوظاً في عمليات بيع العقارات مع إعادة الاستئجار ومشاريع البناء حسب الطلب، بما أنّ عدداً من المجموعات العائلية الخاصة التي تملك أراضيَ غير مستثمرة خاضعة لضريبة الأراضي البيضاء حريص على استخدام هذه الاستراتيجيات”.
وأضاف: “إن انخفاض السيولة في السوق، وفوائد خفض تعرّض العقارات للمخاطر الائتمانية وزيادة المستثمرين المؤسسات، من المرجّح أن تخلق المزيد من الصفقات في مجال بيع العقارات مع إعادة الاستئجار ومشاريع البناء حسب الطلب على المدى القصير إلى المتوسط في المنطقة”.
وكانت دولة الإمارات العربية المتحدة والمملكة العربية السعودية قد شهدتا في السنوات الأخيرة عدداً من صفقات بيع العقارات مع إعادة الاستئجار في مجال العقارات، التي أجرتها مؤسسات على غرار مجموعة “جيمس” لإدارة المدارس، ومتاجر “العزيزية بنده” و”لولو” الغذائية، وشركة “الصافي دانون” للألبان، ومتاجر “جرير” للتجزئة. ومع أنّ البيانات المتعلّقة بكل الصفقات المُنجزة غير مكشوفة بشفافية في السوق، إلا أنّ “جيه إل إل” تقدّر أنّ حجم هذه السوق يناهز 200 مليون دولار سنوياً، ومن المرتقب أن يزيد في السنوات القادمة، مع الإضاءة على نجاح هذه الصفقات إلى جانب تلك قيد الإنجاز حالياً.
وعلى الرغم من أنّ صفقات بيع العقارات مع إعادة الاستئجار أقل انتشاراً في الوقت الحالي، إلا أن مدرسة جبل علي الابتدائية في دبي على سبيل المثال أبرمت مؤخراً صفقة بقيمة 56 مليون دولار، شُيّد بموجبها مبنى المدرسة حسب الطلب بواسطة مموّل، بالاستناد إلى عقد إيجار على المدى الطويل.
وبهذا الصدد، قال شيفبوري: “تنصح مجموعة “جيه إل إل” عدداً من الشركات باعتماد هذا النوع من الصفقات، الأمر الذي يشير إلى أن السوق ستشهد المزيد من هذه الصفقات في المستقبل ضمن فئات مختلفة من الأصول العقارية، تشمل التعليم والرعاية الصحية والمكاتب والتجزئة ومساكن العمال”.
وأفاد شيفبوري أنّه يشعر بأنّ هذه الصفقات غالباً ما تكون منظّمة على نحو غير صحيح، ممّا يشكّل خطراً في الاستدامة على كل من المستأجر والشاري، مؤكداً على ضرورة معالجة هذه المسألة من خلال المساهمة في تأسيس هيكلية جديدة منصفة بحقّ الطرفين، ومتوافقة مع السوق ومع عناصر الاقتصاد الشامل المتقلّبة.
وأشار شيفبوري إلى إنّ التركيز على النواحي الآتية ضروري من أجل الحرص على أن تكون الصفقة منظّمة جيداً:
- بدل الإيجار الأولي: من الضروري التأكّد من أنّ الأصول مؤجّرة “بسعر السوق”، فذلك يضمن أنّ الشاري لن يطلب بدل إيجار يصعب سداده مع الوقت ويزيد من خطر تخلّف المستأجر عن الدفع. ويتمّ ذلك بتقييم أحوال السوق، وتسليط الضوء على مزايا العقار التي ينفرد بها، من أجل تبرير ارتفاع قيمة الإيجار أو انخفاضها. ثمّ يُقارن بدل الإيجار بالإيرادات وبالأرباح قبل اقتطاع الفائدة والضريبة والاستهلاك وإطفاء الدين الخاصة بالمؤسسة التي تستخدم المنشأة، وذلك بهدف التأكّد من أنّ المؤسسة قادرة على سداد بدل الإيجار المقترح. وتقتضي القاعدة المتعارف عليها ألا يتخطّى بدل الإيجار 15% من إجمالي الإيرادات وألا يزيد عن 50% من الإيرادات وبالأرباح قبل اقتطاع الفائدة والضريبة والاستهلاك وإطفاء الدين.
- تصاعد بدل الإيجار: يسعى المستثمرون العقاريون دائماً إلى رفع بدل الإيجار حتى يجاري التضخّم في السوق. ويُعتبر تحديد الزيادة المناسبة أو مطابقة الزيادات مع نمو الإيرادات أساسياً لتجنّب الكوارث في أرباح الشركة مع مرور الوقت عند تضخّم الإيجار.
- مدّة الإيجار وخيارات فسخ العقد: لا بدّ من تحديد المدة المناسبة لعقد البيع مع إعادة الاستئجار للتأكّد من زيادة قيمة الأصل إلى أقصى حد، من دون زيادة الخطر أكثر من اللزوم على البائع أو المستأجر. وفي العادة، كلما كان عقد الإيجار أطول، انخفضت أسعار الفائدة المركّبة، لكن من المهمّ تقييم التوازن المثالي بين المخاطر على المؤسسة وبين خلق القيمة المباشرة.
- عقود خيار الشراء أو خيار البيع لإعادة الشراء: ينشد بعض المستأجرين إمكانية إعادة شراء الأصل عند توفر الأموال ولا بدّ من تحديد هيكلية شروط إعادة الشراء من أجل إدارة المخاطر على الجهتين. ويمنح عقد خيار الشراء صاحبه خيار الشراء، فيما عقد خيار البيع يُلزم حامله بالشراء. إذ يجب على الطرفين أن يفهما مخاطر وفوائد الخيارَين.
- تقييم سعر السوق الراهن: يتوقّف تسعير عقد بيع العقارات مع إعادة الاستئجار على عوامل عدّة، تشمل تاريخ الأداء التشغيلي للمؤسسة، وقوّة ضمانة الشركة الأم، وشروط إعادة الاستئجار. وانطلاقاً منها، نشهد إقبال المستثمرين العقاريين على أسعار الفائدة المركبة التي تتراوح بين 7.5 و8.5% لعقود الإيجار التي تبلغ مدّتها 15 عاماً. بالنسبة إلى عقد بيع العقارات مع إعادة الاستئجار، يُعتبر هامش التطوير بنسبة 20% على كلفة التطوير ضرورياً لتبرير خطر التطوير. ويؤدي ذلك إلى سعر فائدة مركّب يتراوح بين 9 و10% على القيمة المتوقّعة لبدل إيجار العقار.
- تقدير منافع التكلفة مقابل الدين: أحد الأسئلة الشائعة التي تُطرح عادة على مجموعة “جيه إل إل” هي منافع التكلفة بالنسبة إلى البائع مقارنةً بتمويل الدين. الواضح أنّه لا جدوى من التمويل بواسطة عمليات بيع العقارات مع إعادة الاستئجارأو مشاريع البناء حسب الطلب، لتنمية المؤسسة كما سبق وذكرنا، إلا إذا كان الهدف من استخدام الأموال المحرّرة واضحاً. لكن مع أنّ الدين أرخص، الفجوة بين الدين وأسعار الفائدة المركّبة تراجعت في الأشهر الـ12 الماضية، على ضوء ارتفاع المعدلات السائدة بين البنوك الإماراتية والسعودية، ممّا جعل من عمليات بيع العقارات مع إعادة الاستئجار ومشاريع البناء حسب الطلب حلاً أكثر قابلية للتطبيق بالنسبة للشركات.
- طلب السوق: إلى جانب العرض، تشكل زيادة الطلب على هذه العمليات سبباً لآخر لارتفاع عددها. ويأتي هذا الطلب بأغلبه من مدراء الأصول العقارية والمؤسسات والهيئات السيادية الذين ينشدون الفرص للاستثمار في العقارات لكن لا يهمّهم إدارتها. هؤلاء يناسبهم عملية بيع عقارات مع إعادة استئجار أو مشروع بناء حسب الطلب، حيث تبقى بموجبهما إدارة الأصل من مسؤولية المستأجر ويكون عقد الإيجار عقداً يدفع فيه المستأجر كل نفقات التشغيل للعين ويأخذ المالك الإيجار صافياً (بما في ذلك الصيانة والتأمين والضرائب المفروضة على العقار).
وأنهى شيفبوري حديثه إلى أنّ الامتلاك الخاص لمعظم الهيئات الإقليمية جعل من امتلاك الأرض على مرّ التاريخ “إثباتاً نفسياً للقدرة المالية”. لكن مع ازدياد وضوح القوانين العقارية وشفافيتها في المنطقة، ومع توخّي مؤسسات التسليف المزيد من الحيطة والحذر عند التسليف، من المتوقّع أن تنمو نزعة عمليات بيع العقارات مع إعادة الاستئجار ومشاريع البناء حسب الطلب.