زيوريخ، 14 أكتوبر 2022
– مؤشر فقاعة العقارات العالمية الصادر عن بنك UBS «يو بي إس»، دراسة سنوية يجريها مكتب الاستثمار الرئيسي التابع لإدارة الثروات العالمية ببنك «يو بي إس» وتشير إلى ارتفاع اختلالات أسواق الإسكان العمرانية العالمية بشكلٍ كبير وأن الأسعار قد أصبحت غير متماشية مع ارتفاع أسعار الفائدة. فيما تأتي تورنتو وفرانكفورت على رأس مؤشر هذا العام، حيث تصدرت أسواقهما خصائص فقاعة الأسعار المعلنة. كما ازدادت المخاطر كذلك في زيوريخ وميونيخ وهونج كونج وفانكوفر وأمستردام وتل أبيب وطوكيو.
في الولايات المتحدة الأمريكية، دخلت جميع المدن الخاضعة للتحليل في حيز المغالاة مع تجلي الاختلال بصورة أكثر وضوحًا في ميامي ولوس أنجلوس عنه في سان فرانسيسكو وبوسطن ونيويورك. فيما ظلت أسواق الإسكان في ستوكهولم وباريس وسيدني في حيز المغالاة بالرغم من وجود بعض اتجاهات التهدئة. أما أسواق الإسكان الأخرى التي تحمل دلائل المغالاة فتتضمن جنيف ولندن ومدريد وسنغافورة. أما ساو باولو- التي أضيفت لمؤشر هذا العام-فقد تميزت باعتدال الأسعار إلى جانب كلاً من ميلان ووارسو. وبالرغم من أن العام قد شهد ازدهارًا، إلا أن أسواق الإسكان في دبي أيضًا قد استمرت في حيز اعتدال الأسعار.
إجراء التقييمات عند مستوى الذروة
تسارع النمو الاسمي لأسعار العقارات التي خضعت للتحليل إلى ما يقرب 10% في المتوسط من منتصف 2021 إلى منتصف 2022، وهو أعلى معدل نمو سنوي منذ 2007. في الواقع، شهدت جميع المدن، عدا ثلاث مدن-باريس وهونج كونج وستوكهولم- ارتفاعًا في أسعار العقارات. علاوة على ذلك، شهدت جميع المدن تقريبًا تسارعًا في نمو الرهون العقارية غير المسددة، وللعام الثاني على التوالي، زادت ديون الأسر بشكلٍ أسرع بكثير من متوسط المدى الطويل.
لم ترتفع درجات المؤشر في المتوسط مقارنة بالعام الماضي. فقد أدى النمو القوي للدخل والإيجارات إلى التخفيف من ارتفاع الاختلالات. فيما ارتفعت أسعار العقارات في المناطق غير الحضرية بشكلٍ أسرع من المدن للعام الثاني على التوالي. بالإضافة إلى ذلك، تباطأ ارتفاع الأسعار بشكلٍ ملحوظ في الأسعار المعدلة حسب التضخم. إلا أن التقييمات الحالية مرتفعة للغاية.
ارتفاع المعدلات يبرز الاختلال
نتيجة لانخفاض أسعار الفائدة، اختلفت أسعار المنازل اختلافُا كبيرًا باستمرار عن الدخل والإيجارات طوال العقد الماضي. فيما شهدت المدن التي تقع حاليًا في حيز خطر الفقاعة العقارية ارتفاعات في الأسعار بمتوسط 60% في الأسعار المعدلة حسب التضخم خلال هذه الفترة، بينما زادت الدخول والإيجارات الفعلية بنحو 12% فقط.
تضاعفت معدلات الرهون العقارية تقريبًا في المتوسط في جميع المدن التي خضعت للتحليل منذ أدنى نقطة لها في منتصف عام 2021. وعلاوة على ارتفاع أسعار العقارات بشكلٍ ملحوظ، فإن تكلفة مساحة المعيشة التي يمكن لعامل خدمة من ذوي المهارات العالية تحملها، في المتوسط، قد انخفضت بمقدار الثلث عما كانت عليه قبل الجائحة مباشرة. ويوضح ذلك السيد كلاوديو سابوتيلي، رئيس قطاع العقارات بمكتب الاستثمار الرئيسي التابع لإدارة الثروات العالمية ببنك «يو بي إس»، مضيفًا: أدى التضخم وخسائر الأصول بسبب الاضطرابات الحالية التي تشهدها الأسواق المالية إلى انخفاض القوة الشرائية للأسر، مما يحد الطلب على مساحة معيشة إضافية. وبالتالي أصبحت العقارات أيضًا أقل جذبًا كاستثمار، وذلك نظرًا لأن تكاليف الاقتراض في العديد من المدن تتجاوز عائدات الاستثمارات القائمة على مبدأ الشراء للتأجير.”
انتهت اللعبة
لذلك، أصبح سوق العمل (الذي لا يزال) قويًا هو الركيزة الأخيرة لدعم سوق العقارات التي يشغلها مالكوها في معظم المدن. ومع تدهور الأوضاع الاقتصادية، فإنه معرض أيضًا لخطر التعثر. ويختتم السيد ماثياس هولزي، المشرف على إعداد الدراسة في إدارة الثروات العالمية ببنك «يو بي إس»، قائلًا: “نحن نشهد بالفعل ازدهارًا في العقارات التي يشغلها مالكوها أخيرًا تحت ضغط عالمي وفي غالبية المدن ذات القيمة المرتفعة، فمن المتوقع حدوث تصحيحات كبيرة في الأسعار على مدار الفصول الربع سنوية القادمة.”