القطاع العقاري .. ما الذي يخفيه المستثمرون عن الجمهور؟

دبي – خاص

• شاهر موصللي، رئيس تنفيذي- مجموعة آرثر ماكنزي العقارية

هناك نوعان من المشترين في سوق العقارات. أحدهما يبحث عن  عقار يتخذه سكنا والآخر مهتم بشراء العقارات لتحقيق القيمة من خلال تعزيز محفظة الأصول الخاصة به. وتعتبر دبي ملاذًا لخيارات كلا الطرفين ، ولكن غالبًا ما يتم تضليل المستثمرين  الجدد بسيل من الوعود الطنانة ما لم يسترشد هؤلاء بوكيل عقاري موثوق وخبير.

ولا يزال شراء منزل  في دبي خيار أفضل من استئجاره ؛ ومع ذلك ، يمكن أن يكون القرار  صعبا. ووفقًا لتقرير المراجعة الدوري لعام 2018 الذي تعده شركة “جون لينغ لاسال”  في الإمارات ، من المتوقع أن يصل حجم المعروض إلى 637000 وحدة بحلول نهاية عام 2020.  وهذه الزيادة في العرض المقترنة بـتغيير الموقف الناتج عن خطط الدفع الجذابة التي يعرضها المطورون، ومنح تأشيرات الإقامة الطويلة الأجل، تتزايد احتمالات تفكير الوافدين الجدد و الحاصلين على تأشيرات الإقامة الطويلة الأجل في دبي، للنظر جديا في شراء منزل.

فإذا كنت من مشتري المنازل لأول مرة ، فتعرف على الحي أو المجمع  السكني الذي ترغب في الإقامة فيه وتأكد من أنه قريب من العمل / المدرسة. يجب أن يكون التنقل مريحًا  عند الاستثمار في المنزل وليس مصدرا للإزعاج. فالوقت يتقلص جدا عندما يكون لديك منزل باسمك في نهاية ثماني سنوات أو تسع سنوات من الأقساط ، فأنت تريد أن تستقر بسعادة ولا ترغب في أن يأكلك الندم.

لا شك أن البحث  عملية حتمية ، لذا  ننصحك بالتحقق من الوسطاء المعتمدين لمعرفة مؤشرات الأسعار و معدلات الاستثمار الإجمالية. استفسر عن  الخيارات واطلب المشورة المالية من خبير في معدلات الربحية . فأنت المشتري ، والمنزل منزلك ، لذلك لا يوجد ما يدعو للخجل من الاستفسار عن كل شيء بحيث تكون على علم تام بجميع جوانب عملية الشراء. أخيرًا ، لا تستغرق أكثر من ستة أشهر لإنهاء عملية الشراء نظرًا لأن العوامل الخارجية يمكن أن تؤثر على الأسعار ، وقد  يضيع الخيار المفضل ليدك جراء عملية الانتظار الطويل للبحث عن خيار أفضل سعريا.

إذا كنت مستثمرًا تجاريًا يتطلع إلى شراء العقارات لأول مرة في دبي ، فأنا أحثك ​​على التركيز على الأرقام  بعيدا عن العواطف. حدد أهدافك بوضوح سواء كانت أرباح رأس المال (قيمة العقار) أو نسبة الإيرادات (عائد الإيجار) . غالبًا ما أقابل عملاء يريدون الاستثمار في عقار قد يرغبون في الانتقال إليه بعد بضع سنوات. هذا لا يصلح أن يكون موضع تركيز عندما تستثمر تجاريا.

التفكير في شراء عقارات حققت عائدات إيجار مرتفعة تفكير مثالي.  فالعقار الذي يملك سجلا حافلا من عائدات الإيجار يمكن تحليله ، يشكل خيارًا أكثر حكمة للاستثمار  بالمقارنة مع العقارات التي دخلت السوق حديثا خاصةً إذا كنت مستثمراً لأول مرة في البلد. ومع ذلك ، لا يُنصح أيضًا بالاستثمار في العقارات التي تم بناؤها منذ فترة طويلة جدًا نظرًا لأن العقارات الأحدث ستكون مصاريف صيانتها أقل.

يجب  على المستثمرين الجدد  ، مثل مالكي المنازل لأول مرة ، أن لا يقللوا من أهمية عمليات البحث الشامل.  وننصحهم أن يدرسوا تاريخ العقار والمنطقة التي يفكرون في الاستثمار فيها. وعليهم أن يقارنوا بين سعر القدم المربع في الماضي وفي الوقت الراهن ، ودراسة تقلبات الأسعار لتحديد نسب النمو أو الانخفاض المتوقعة.  قد تكون بعض التنبؤات المتعلقة بمعدلات الإيجار غير واقعية وبالتالي سيكون من الحكمة التحقق من ذلك عن طريق دائرة الأراضي والأملاك في دبي “ريرا” .

إذا كان هدفك هو تحقيق الأرباح من خلال تأجير العقار ، فلا بد من العمل على تقليص تلك الأرقام  إلى أدنى حد ممكن . لنفترض أنك تستثمر في عقارات الفئة الممتازة التي تبلغ تكلفة القدم المربع فيها ما بين 1500 و2000 درهم،فهل ستكون قادرا على تحقيق نسبة 5%  عائد على الإيجارات سنويا كحد أدنى ؟ إذا كان الجواب بالنفي فهذا يعني أنه استثمار سيء.

قاوم الرغبة في إهدار الأموال في المواقع المرموقة ذات المستوى الأعلى وركز على العقارات التي من المحتمل أن تكسب فيها المزيد من العائدات حتى لو كانت في مناطق أقل بريقًا.

هل تعلم أن متجرًا صغيرًا في المدينة العالمية يحقق عائد إيجار جيد مقارنة  مع فيلا ضخمة في تلال الإمارات؟ تذكر أن نسبة الإيرادات تنخفض كلما كان حجم العقار أكبر . و غالبا ما تنخفض معدلات الإيجارات في  العقارات الفاخرة قبل غيرها عندما يتجه السوق هبوطا. هذا لا يعني أننا ننصح بتجنب الاستثمار في العقارات الفاخرة،بل إنما الأمر مشابه لما يحدث في أسواق الأسهم فكلما وزعت استثماراتك على عدد أكبر من الأصول  كان احتمال تعرضك للمخاطر أقل.

ولا تزال دولة الإمارات العربية المتحدة وجهة استثمارات ممتازة بفضل الأطر القانونية التي تحكم عمليات الاستثمار. فقد أعلنت دائرة الأراضي والأملاك في دبي أنها سوف تنشئ منصة رقمية ذكية تسمى منصة العمليات العقارية الذاتية “ريست” ​​بحلول عام 2020 ، تهدف إلى إلغاء الوثائق الورقية  في عمليات تأجير وبيع العقارات ، والمساعدة في خفض تكاليف الاستثمار على المستثمرين.

وفي الوقت الذي تؤدي الحكومة دورها في حماية المستثمرين ،  ننصحك بأن تختار مطورين مخضرمين من ذوي السمعة الحسنة أو وكيل عقارات مواطن عندما تدخل السوق. وعند التعامل مع وكيل عقاري، تذكر أن الفرق بين الوكيل الجيد و الوكيل  العريق هو أن هذا الأخير يجري تحليلا لاحتياجاتك الخاصة قبل تقديم المشورة بشأن الخصائص التي يجب أن تفكر في الاستثمار فيها ، ولا يكتفي بمجرد عرض العقارات المتاحة عليك .