كيف تتغير أسعار الفائدة وكيف تؤثر على المشترين والمستثمرين في سوق العقارات بدبي ؟

تحليل من لويز هيتلي، وزارا إيفانز، شركة اكسكلوسيف لينكس العقارية

يمكن أن تكون تجربة شراء العقارات في دبي تجربةً مثمرةً إذا تسنى لك فهم العوامل المتغيرة، مثل الأوضاع الاقتصادية والاستثمارات الأجنبية والسياسات التنظيمية. ولكن، يُعد تقلب أسعار الفائدة أهم عامل مؤثر مباشرة على سوق العقارات. ويعد أي خلل في فهم الطريقة التي تتغير بها أسعار الفائدة وآثارها المصاحبة المؤثرة على سوق العقارات في دبي له تأثيرٌ كبيرٌ على المشتري أو المستثمر المحتمل أو مالك العقار.

يتناول هذا المنشور ويحلل طريقة تأثير أسعار الفائدة على سوق العقارات في دبي من خلال تقديم مشورة قيّمة، ولكنّ التشاور مع وسطاء عقاريين ذوي خبرة في دبي هو مسألة غاية الأهمية لمشتريي العقارات والمستثمرين فيها، ولاسيما أثناء فترات تقلبات أسعار الفائدة.

مقارنة معيارية لأسعار الفائدة والعوامل الحاسمة

تُحدد أسعار الفائدة من خلال عدة عوامل تتعلق بالاقتصاد الكلي، وتشمل التضخم والنمو الاقتصادي والاستقرار الجغرافي السياسي. ويتوقف إطار تحديد أسعار الفائدة في دبي، كما هو الحال في معظم الأسواق الأخرى في جميع أنحاء العالم، على معايير دولية، ومن بينها معايير بنك الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي، الذي يدير دفة هذا الأمر. ونظرًا لارتباط عملة الدرهم الإماراتي بالدولار الأمريكي، فإن أي تقلبات أو تغيرات يشهدها الدولار الأمريكي وغيره من الأسعار الدولية تؤدي مباشرةً إلى تغييراتٍ في الأسواق المحلية.

السيناريو الحالي: اتجاهات أسعار الفائدة

شهدت أسعار الفائدة الدولية تقلبًا واضحًا خلال السنوات الأخيرة، حيث رفعت البنوك المركزية في جميع أنحاء العالم، ومن بينها بنك الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي، أسعار الفائدة من أدنى مستوياتها التي كانت تسعى معظم الاقتصادات إلى تحقيقها للحد من قوى التضخم على نحوٍ أفضل، فقد تفاقمت بسبب أوجه عدم اليقين الجغرافي السياسي وغيره من الاضطرابات الناتجة عن انتشار جائحة كوفيد-19؛ وقد أدى ذلك إلى رفع أسعار الفائدة، مما أثر بدوره على تكلفة الاقتراض في معظم القطاعات، ومن ضمنها قطاع العقارات.

الآثار المترتبة على سوق العقارات في دبي

1. تكلفة الاقتراض: عندما ترتفع أسعار الفائدة، يزداد معدل الرهن العقاري وتزداد تكلفة قروض الإسكان؛ مما يؤثر على قدرة المشترين الجدد ومالكي العقارات الحاليين الذين يرغبون في إعادة التمويل على تحمل تكاليف العقارات. وترتفع التكلفة الإجمالية لحيازة العقار مع ارتفاع أقساط الرهن العقاري؛ وبالتالي؛ يقل الطلب على العقارات الجديدة.
2. أسعار العقارات: يمكن أن يؤدي ارتفاع تكاليف الاقتراض إلى انخفاض أسعار العقارات، وبالتالي؛ دفع المشترين المحتملين إلى تأجيل الشراء أو حتى اختيار عقارات منخفضة السعر، ومن ثَمّ، خفض أسعار العقارات. ورغم أن أسعار الفائدة قد تؤثر على السوق على نطاقٍ واسع، فقد تشهد شريحة العقارات الفاخرة في دبي استقرارًا في الأسعار بدلًا من انخفاضها انخفاضًا شديدًا، غير أن دبي منطقة فريدة في كثير من المجالات، فقد يتم جزئيًا تخفيف أثر ذلك، نظرًا لكونها مركزًا عالميًا، بخلاف نمط الحياة الذي تتميز به.
3. سوق الإيجار: قد يشهد الطلب على سوق الإيجار اتجاهًا صاعدًا نظرًا لارتفاع أسعار شراء العقارات ارتفاعًا كبيرًا، فقد تؤدي عدم قدرة الأشخاص على الشراء إلى اتجاههم إلى استئجار العقارات؛ ومن ثَمّ، ارتفاع أسعار الإيجار. ويمكن أن يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى تأجيل بعض المشترين المحتملين لعمليات الشراء واللجوء إلى الاستئجار، وقد يؤدي ذلك إلى زيادة الطلب على سوق الإيجار، مما قد يترتب عليه ارتفاع أسعار الإيجار. تهدف إجراءات عقد شراكة مع شركات إدارة العقارات في دبي إلى مساعدة المستثمرين في التنقل عبر هذا السيناريو وتحقيق أقصى استفادة من عوائد الإيجار.
4. اتجاهات المستثمر: قد يؤثر ارتفاع أسعار الفائدة على اتجاهات المستثمرين، حيث يحتاج المستثمرون الآن إلى جني المزيد من العوائد من أجل تغطية تكاليف الاقتراض المتزايدة وقد يلجأون إلى تحويل أموالهم إلى استثمارات أخرى تولّد عوائد أفضل. ومع ذلك؛ تتمثل عوامل جذب المستثمرين على المدى الطويل في توفير نظام محدد وقوي وموقع استراتيجي ومشروعات تطوير مستمرة في دبي.
5. قضايا متعلقة بإعادة التمويل: عند انتهاء فترة أسعار الفائدة الثابتة، يواجه مالكو العقارت الذين لديهم قروض عقارية مشكلةً، حيث تكون الأسعار المتغيرة أعلى بكثير؛ مما قد يؤدي بالفعل إلى ارتفاع النفقات الشهرية على الرهن العقاري ارتفاعًا باهظًا، ويمكن أن تؤدي المبادرة بإعادة التمويل واستخدام الأسعار الثابتة مقدمًا إلى الحد من هذا الارتفاع.

طريقة مواكبة المشهد المتغير

1. الرهون العقارية ذات السعر الثابت: توفر الرهون العقارية ذات السعر الثابت مزيدًا من الاستقرار في الدفعات الشهرية وتحمي مالك العقار من الخضوع لزيادة في أسعار الفائدة في المستقبل، ويمكن للمستشارين الماليين ووسطاء الرهن العقاري المساعدة في التوصل إلى تلك العروض الثابتة السعر الأكثر الجاذبية المتاحة في السوق.
2. التوقيت الأنسب للتعامل في السوق: تُعد معرفة التوقيت الأنسب للتعامل في السوق أمرًا بالغ الأهمية بالنسبة للمشترين المحتملين، وقد يفيد في ذلك تتبع اتجاهات أسعار الفائدة وغيرها من المؤشرات الاقتصادية عند اتخاذ قرار بشأن شراء أحد العقارات، وقد توفر فترات انخفاض أسعار الفائدة الكثير من قيمة إجمالي المدفوعات على المدى البعيد.
3. التنوع: يحتاج المستثمرون إلى تنويع محافظهم العقارية والاستثمار في قطاعات عقارية أخرى للموازنة بين المخاطر والعوائد من خلال الاستثمار في قطاعات عقارية أخرى، مثل العقارات التجارية أو العقارات المتاحة في المجالات المستجدة في المدينة.
4. منظور طويل الأجل: يجب مراعاة الاستثمار في عقارات دبي مع الحفاظ على وجود منظور طويل الأجل، فعلى الرغم من أنه قد يتعذر في المدينة تفادي الفوائد المتقلبة قصيرة الأجل أو أسعار العقارات المتقلبة، يعمل مسار النمو والخطوات الاستباقية المتبعة في دبي على تزايد اعتماد المستثمرين على المدينة للحصول على استثمارات طويلة الأجل.

لمعرفة المزيد عن فوائد الاستثمار في سوق العقارات في دبي، يُرجى الاطلاع على المنشورات المرتبطة بهذا الموضوع على مدونتنا ومشاهدة الحلقة رقم 32 من بودكاست مدونتنا، “نقاش حول العقارات من صالة لويس”، (تعرّف على ما يناسبك في سوق الرهن العقاري في دبي).

• الاطلاع على خطة دبي الحضرية 2040: الأمور التي يحتاج المستثمرون إلى معرفتها.
• ما هي المباني الخضراء في دبي وما فوائدها وفرصها الاستثمارية؟
• مقارنة بين الإيجارات طويلة الأجل والإيجارات قصيرة الأجل: تحقيق أقصى استفادة من عوائد الاستثمار العقاري في دبي.

تتحسن ديناميات سوق العقارات في دبي من خلال أسعار الفائدة قصيرة الأجل، فمن المهم التعرف على الآثار المترتبة على تغيير أسعار الفائدة لاتخاذ القرارات السليمة بشأن الاستثمار نظرًا لاتجاه السوق إلى التكيف مع كل تغيير يتعرض له الاقتصاد، بصرف النظر عن التغييرات التي تحدث في السيناريو العالمي. ويمكن لمشتريي العقارات والمستثمرين ومالكي العقارات تقييم ديناميات السوق والاستفادة من التطورات في قطاع العقارات في دبي من خلال إجراء التخطيط المالي الاستراتيجي وتحديث تحليل اتجاهات السوق.

لويز هيتلي، المالك والمدير العام لشركة اكسكلوسيف لينكس العقارية Exclusive Links Real Estate Brokers

لويز هي المؤسس والمدير الإداري لشركة Exclusive Links Real Estate. تأسست الشركة في عام 2005 مع بداية ثورة مبيعات التملك الحر في دولة الإمارات العربية المتحدة، وقد لعبت لويز دورًا أساسيًا في ترسيخ الشركة كواحدة من شركات الوساطة المالية الرائدة في دولة الإمارات العربية المتحدة، والتي تغطي المبيعات والإيجارات وبيوت العطلات ومبيعات العقارات على المخطط.

انتقلت لويز هيتلي إلى دبي في عام 1996 وشهدت بشكل مباشر نمو المدينة وإدخال مبيعات التملك الحر في سوق العقارات في عام 2002. وباعتبارها مستثمرة محنكة ومالكة ومطورة للعقارات في الخارج، فقد تحقق شغفها بإدارة العقارات من خلال إنشاء شركة شركة إكسكلوسيف لينكس العقارية عام 2005.

بعد 19 عامًا، تواصل لويز تنمية الروابط الحصرية مع التركيز على فريقها الدولي ومتعدد اللغات القوي والمخلص الذي يقدم خدمة مثالية ورابط مجتمعي هو الأفضل في فئته. وتتمثل مهمتها في تنمية ثقافة يتم فيها تقدير ودعم كل فرد. إنها تلبي احتياجات مجتمع الروابط الحصرية، من خلال توفير الدعم والتوجيه المثالي في كل خطوة على الطريق.

زارا إيفانز، المالك والشريك الإداري لشركة اكسكلوسيف لينكس العقارية Exclusive Links Real Estate Brokers

تواصل زارا تنمية الروابط الحصرية مع التركيز على فريقها الدولي القوي والمخلص ومتعدد اللغات الذي يقدم خدمة مثالية ورابط مجتمعي هو الأفضل في فئته. في دورها الحالي، تدعم الشركة من وراء الكواليس وتقود المبادرات والأنشطة التسويقية وتقدم الدعم القيادي للفريق. ولتكملة التزاماتها المستمرة في دبي، تمتلك أيضًا وتدير العديد من منازل العطلات بالقرب من منزلها على ضفاف نهر تاي.

تعتبر زارا محترفة معروفة بتفانيها في خدمة دبي والقطاع العقاري، وقد حصلت على لقب أفضل سيدة أعمال لعام 2018 من بروبرتي فايندر والأكثر تأثيرًا في الصناعة من قبل بروبرتي تايمز في عام 2017. كما تم تكريمها أيضًا على أنها الفائزة بجائزة المرأة. في القيادة من بروبرتي فايندر 2023.

انتقلت زارا إلى دبي في عام 1997، وبدأت حياتها المهنية في الإمارات العربية المتحدة كمديرة عامة في شركة رائدة في مجال العقارات والنقل. ومن خلال هذا المنصب، سافرت حول العالم للترويج لدولة الإمارات العربية المتحدة باعتبارها أحدث وجهة للانتقال، وافتتحت ستة مكاتب جديدة في جميع أنحاء الشرق الأوسط ودول مجلس التعاون الخليجي، وحولت الشركة من كونها مؤسسة تجارية صغيرة إلى مؤسسة تجارية متوسطة على مدى سبع سنوات.

نبذه عن شركة اكسكلوسيف لينكس العقارية: 

تأسست شركة Exclusive Links Real Estate Brokers في عام 2005، وهي شركة عقارية رائدة مقرها دبي تملكها وتديرها لويز هيتلي وزارا إيفانز. تتخصص شركة Exclusive Links في المبيعات والتأجير وإدارة العقارات والعقارات على المخطط وبيوت العطلات في جميع أنحاء دولة الإمارات العربية المتحدة وخارجها. مع فريق مكون من 90 متخصصًا متعددي اللغات، تلتزم شركة Exclusive Links بمهمة أساسية تتمثل في تزويد العملاء بخدمة ونتائج مثالية مع المساهمة في التنمية المستدامة لصناعة العقارات، من خلال نهج يركز على المجتمع وفلسفة “الناس أولاً”.