دبي 7 يناير 2026
تدخل دبي عام 2026 بعد عامٍ من أقوى الأعوام في تاريخها العقاري. وقد تشكّل السوق بفضل الطلب الاستهلاكي المتواصل، وقاعدة المشترين الدولية الواسعة، والتحوّل الحاسم نحو التملك طويل الأجل.
في هذا الحوار، يُشاركنا لويس هاردينغ، الرئيس التنفيذي لشركة betterhomes، رؤيته الواضحة لوضع السوق الحالي وما يخبئه المستقبل. هل يتجه سوق العقارات السكنية في دبي نحو عام 2026 نحو النمو، أم الاستقرار، أم التصحيح؟ ولماذا؟ تنطلق دبي في عام 2026 من أساسٍ متين من الطلب الحقيقي والأساسي، بدلاً من الزخم المضاربي. ومع اقتراب عدد السكان من 4 ملايين نسمة، واستمرار تدفق المقيمين ذوي الملاءة المالية العالية، ووجود تدفقات قوية للاستثمارات الأجنبية، تبقى الأسس الجوهرية للسوق سليمة. بحلول أواخر عام 2025، تجاوزت قيمة المعاملات الإجمالية 500 مليار درهم إماراتي عبر 186 ألف عملية بيع، متجاوزةً بذلك إجمالي قيمة عام 2024. وسُجّلت أرقام قياسية في قطاعات العقارات الفاخرة، والشقق، والمنازل، والفلل، مما يؤكد استمرار قوة السوق لدى مختلف فئات المشترين. ومع ذلك، شهدت بنية السوق تغيراً مع مرور العام. حافظ النشاط على مرونته، لكن الأسعار انخفضت بشكل طفيف في القطاعات التي أتاح فيها العرض الجديد خيارات أوسع، لا سيما في السوق المتوسطة. واستقرت المبيعات في شهري أكتوبر ونوفمبر عند حوالي 18 ألف عملية بيع لكل منهما، مما يشير إلى دخول قاعدة أوسع من المستخدمين النهائيين إلى السوق، الأمر الذي ساهم في بيئة سعرية أكثر توازناً. ونتيجةً لذلك، يشهد السوق نمواً مطرداً خلال عام 2026، إلى جانب فترات استقرار. وهذا يعكس دورة نضوج، وليس تصحيحاً. أيّهما سيقدم قيمة وعائد استثمار أفضل في عام 2026: الشقق أم الفلل؟ يستمر كلا القطاعين في الأداء الجيد، وأعتقد أن عام 2026 سيعكس ذلك. شهدت الفيلات طلبًا ثابتًا ونموًا رأسماليًا مطردًا خلال الأشهر الاثني عشر الماضية. وحققت الشقق السكنية زخمًا مماثلًا، مدعومةً بتوفر السيولة والقدرة الشرائية في السوق، حيث ارتفع متوسط أسعار البيع بنحو 15% خلال الفترة نفسها. وتتراوح عوائد الإيجار لكلا النوعين عادةً بين 5 و9%، متأثرةً بالمنطقة ونوع العقار. ولا يوجد خيار رابح بشكل مطلق؛ فالقيمة تعتمد على الميزانية والموقع وأهداف المستثمر طويلة الأجل. هل توجد أي مخاطر حقيقية لزيادة العرض في عام 2026؟ وإذا كان الأمر كذلك، ففي أي قطاعات؟ تخطط دبي لاستقبال نحو مليون ساكن جديد بحلول عام 2030. وحتى مع الأخذ في الاعتبار توقعات متحفظة تتراوح بين 150,000 و200,000 ساكن جديد سنويًا، وبافتراض متوسط حجم الأسرة بأربعة أفراد، فإن المدينة تحتاج إلى ما بين 37,500 و50,000 وحدة سكنية جديدة سنويًا لمواكبة النمو السكاني. وتتجاوز عمليات التسليم المتوقعة هذا الحد بكثير. من المتوقع إنجاز حوالي 100 ألف وحدة سكنية في عام 2026، مما يثير تساؤلات حول احتمالية وجود فائض في العرض وزيادة خيارات المشترين، لا سيما في المجمعات السكنية متوسطة المستوى التي تشهد مشاريع تسليم ضخمة. تجدر الإشارة إلى أن 30-40% من العرض المتوقع عادةً ما يتأخر أو يُنفذ على مراحل، ما يعني أن أرقام التسليم المعلنة نادرًا ما تتحقق دفعة واحدة. بل تُطرح تدريجيًا، مما يخلق فترات من العرض المرتفع بدلًا من طفرة مفاجئة. ويعتمد تأثير ذلك بشكل كبير على اتجاهات النمو السكاني، التي لا تزال قوية. مع ذلك، عند الأخذ في الاعتبار الطلب على المنازل الثانية، والنشاط الاستثماري، وعمليات الانتقال العالمية، وانتقال المستأجرين إلى التملك، يتغير المشهد الهيكلي. أظهر تقرير “بيتر هومز” للمعيشة المستقبلية لعام 2025 زخمًا قويًا من جانب المشترين، حيث يخطط 55% من المشاركين للشراء خلال السنوات الثلاث القادمة. وعند النظر إلى كامل نطاق الطلب، يظل العرض متوافقًا بشكل عام مع الاستهلاك الفعلي. وأي تباطؤ قد يظهر يعكس نضجًا طبيعيًا للسوق أكثر من كونه فائضًا هيكليًا في العرض. … ما مدى استمرار تأثير التأشيرة الذهبية في تحفيز الطلب الحقيقي من المستخدمين النهائيين؟ لا تزال التأشيرة الذهبية من أهم العوامل المؤثرة في الطلب على السكن طويل الأجل. فمنذ عام ٢٠٢١، أصدرت دبي أكثر من ٢٥٠ ألف تأشيرة ذهبية، وهؤلاء المقيمون ليسوا مضاربين على المدى القصير، بل هم رواد أعمال، ومهنيون ذوو مهارات عالية، وعائلات تبحث عن منزل دائم. في شركة betterhomes، حافظت نسبة الدفع النقدي إلى التمويل العقاري على توازنها لمدة عامين. وبلغت نسبة المشترين النقديين ٤٩٪ في الربع الثالث مقابل ٥٢٪ في الربع الثاني. كما حافظت حصة المستخدمين النهائيين على ثباتها، حيث بلغت ٥٠:٥٠ في الربع الأول و٤٢٪ في الربع الثاني. يشير هذا إلى أن السوق مدعوم من قبل مقيمين ملتزمين يختارون دبي مقرًا رئيسيًا لهم، مما يُضفي استقرارًا على المعاملات والأسعار. بناءً على أداء السوق في الربعين الثالث والرابع من عام ٢٠٢٥، ما هي جنسيات أو فئات المشترين التي تتوقعون أن تهيمن على معاملات عام ٢٠٢٦؟ ستظل دبي واحدة من أكثر الأسواق العالمية جاذبية. وسيستمر المشترون من الهند والمملكة المتحدة وباكستان وأوروبا وروسيا وأمريكا الشمالية في المساهمة بقوة في الطلب. كما نتوقع استمرار الطلب الإقليمي من دول مجلس التعاون الخليجي ومنطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا. إلى أي مدى ساهم هجرة الثروات من المملكة المتحدة في زيادة الطلب على العقارات في دبي خلال النصف الثاني من عام 2025، وهل تتوقعون استمرار هذا الزخم حتى عام 2026؟ لقد كان الطلب من المملكة المتحدة ركيزة أساسية خلال السنوات الماضية.