على خلفية الزخم الاقتصادي القوي مدعوماً بارتفاع أسعار النفط والسياسات الحكومية الطموحة والإصلاحات والمبادرات الموجهة للقطاع العقاري
الكويت، 18 يوليو 2022
أعلن المركز المالي الكويتي “المركز” في سلسلة تقاريره حول “النظرة المستقبلية للقطاع العقاري لعام 2022 في المملكة العربية السعودية والإمارات العربية المتحدة” عن توقعاته بأن يشهد قطاع العقار في الدولتين نمواً متسارعاً خلال النصف الثاني من العام 2022 مدعوماً بقاعدتها الاقتصادية الراسخة. وتضمن التقريران تحليلاً لأداء القطاعات الفرعية؛ مثل القطاعات السكنية، والمكتبية، والتجزئة، والضيافة خلال الأشهر الستة الأولى من العام، وتأثير مختلف السياسات الاجتماعية والاقتصادية الجديدة والإصلاحات والمبادرات على هذا القطاع.
ويهدف التقريران، اللذان أعدتهما شركة مارمور مينا إنتليجنس “مارمور”، الذراع البحثي “للمركز” بالاستناد إلى “المؤشر العقاري الكلي” الخاص “بالمركز”، إلى مساعدة المستثمرين على تحديد الوضع الحالي لسوق العقارات في منطقة دول مجلس التعاون الخليجي من خلال دراسة عددٍ من المؤشرات الاقتصادية؛ والتي من أبرزها: نمو الناتج المحلي الإجمالي النفطي وغير النفطي، والتضخم، وخلق فرص عمل جديدة، وأسعار الفائدة، والنمو السكاني، وغيرها من المؤشرات. وتم دعم النتائج والملاحظات الواردة في التقارير ببيانات من السنوات السبع الماضية، إلى جانب تقديم توقعات للفترة المتبقية من العام الحالي، وكذلك للعام المقبل.
ويشير تقرير “النظرة المستقبلية للقطاع العقاري بالإمارات العربية المتحدة للنصف الثاني من عام 2022” إلى أن قطاع العقارات في الإمارات يشهد بشكل عام صعوداً في العام 2022، وارتفاع في قيمة الإيجارات وأسعار العقارات. كما يشير التقرير إلى أن حجم المعاملات في الربع الأول من عام 2022 في دبي بلغ أعلى إجمالي له، مقارنة بنفس الفترة من الأعوام السابقة على الإطلاق، على مستوى دول المنطقة. وكان من بين العوامل الرئيسية التي عززت معدل النمو في قطاع العقارات بالإمارات الزخم التصاعدي في الاقتصاد الوطني مدعوماً بارتفاع أسعار النفط، ونمو القطاع غير النفطي، والنتائج الإيجابية لمعرض إكسبو 2020 دبي.
وتواصل أسعار العقارات في الإمارات زخمها التصاعدي في عام 2022 مع ارتفاع متوسط أسعار العقارات السكنية في كل من دبي وأبو ظبي بنسبة 11.3% و1.5% على التوالي خلال 12 شهرًا حتى مارس 2022. واستمرت إيجارات العقارات المكتبية من الفئة الأولى في المدينتين في الارتفاع، مسجلة زيادة بنسبة 9% و5% على التوالي على أساس سنوي. وفي قطاع التجزئة، شهدت دبي متوسط نمو في الإيجارات بنسبة 10.5% في الربع الأول من عام 2022، في حين شهدت أبوظبي تراجعاً في متوسط الإيجارات بنسبة 7.8% في نفس الفترة. ولا يزال أداء القطاع إيجابيًا في ظل تزايد الطلب من المقيميين الجدد محلياً ومن العلامات التجارية العالمية. كما شهد سوق الضيافة نموًا كبيرًا في جميع المؤشرات الرئيسية بما في ذلك معدلات الإشغال ومتوسط المعدل اليومي (ADR) والإيرادات لكل غرفة متاحة (RevPAR) في الربع الأول. ويمكن أن يتراجع هذا النمو السريع على المدى القريب على خلفية الأحداث العالمية، إلا أنه من المتوقع أن يواصل مسار النمو على المدى الطويل.
ويتوقع “المركز” بناءً على تقييم مختلف عوامل الاقتصاد الكلي، أن تتسارع وتيرة نمو قطاع العقارات في الإمارات العربية المتحدة خلال النصف الثاني من عام 2022. كما يتوقع أن تحفز دولة الإمارات المستثمرين الذين يبحثون عن تدفق ثابت للدخل على دخول السوق العقاري، خصوصاً في ظل توفر عائدات إيجارية عالية نسبياً إلى جانب قدرة المستأجرين على تحمل هذه الإيجارات، بالإضافة إلى السياسات التحفيزية فيما يتعلق بالتأشيرات وتصاريح العمل الجديدة التي تستهدف تمكين العمالة الماهرة من الاستقرار في دولة الإمارات العربية المتحدة، وخطط التنمية الحضرية المستدامة في إطار خطة دبي الحضرية الرئيسية 2040، في حين تعمل الدولة على تعزيز ثقة المستثمرين بشكل أكبر من خلال الإجراءات الهادفة إلى تعزيز الشفافية والتقارير في قطاع العقارات، وإعادة هيكلة الهيئات الحكومية لزيادة الكفاءة وتطوير تجربة المستثمرين. وبرغم ذلك، ينوه التقرير إلى قيام مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي برفع أسعار الفائدة بما يتماشى مع سياسة الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي، ويحذر من أن أسعار الفائدة المرتفعة هذه سيكون لها تأثيرها على إنفاق المستهلكين خلال الفترة المتبقية من العام الحالي 2022 والعام 2023.
ومن جهة أخرى، يشير تقرير “النظرة المستقبلية للقطاع العقاري في المملكة العربية السعودية للنصف الثاني من 2022“ إلى أن سوق العقار السعودي بدأ بالتعافي بشكلٍ كبير بعد التباطؤ الذي نجم عن جائحة كورونا، حيث ارتفع مؤشر أسعار العقارات في المملكة بنسبة 0.4% في الربع الأول من 2022، مدفوعاً بشكل رئيسي بزيادة أسعار الأراضي السكنية بنسبة 1.8% على أساس سنوي، بينما استقر معدل أسعار الأراضي بشكل عام مع ارتفاع طفيف.
ويؤكد التقرير أن الإجراءات التي اتخذتها حكومة المملكة، مثل ضمان امتلاك جميع المواطنين للمساكن، واشتراط أن يكون المقر الإقليمي للشركات الأجنبية في المملكة، قد منحت قوة دفع جديدة للقطاع العقاري. كما أن المبادرات الحكومية الأخرى مثل برنامج “سكني” الذي يمكن المواطن السعودي من امتلاك منزله الأول، وبرنامج البيع والتأجير على الخارطة “وافي”، قد عززت الطلب على المنازل ذات الأسعار المعقولة. ويشير التقرير إلى أن المشاريع العملاقة في المملكة، ومنها نيوم، ومشروع البحر الأحمر، وبوابة الدرعية بالرياض، تظهر تحولاً في الخيارات التفضيلية للمستهلكين، وفي عمليات التطوير العقاري أيضاً.
وعلى الرغم من أن مؤشر أسعار العقارات في المملكة العربية السعودية لا يزال أقل من أعلى مستوياته التي بلغها في عام 2015، إلا أنه قد استقر في الأشهر الأخيرة. وتراجعت أحجام المعاملات في القطاع العقاري السكني بنسبة 23.4% في الربع الأول من عام 2022 مقارنة بالربع الأول من عام 2021، وانخفضت القيمة الإجمالية للمعاملات بشكل طفيف بنسبة 1.9%. وعلى صعيد آخر، تحسن أداء القطاع المكتبي في جميع أنحاء المملكة في الربع الأول من هذا العام، حيث ارتفع متوسط إيجارات المباني المكتبية من الفئة الأولى والثانية في الرياض وجدة بنسبة 8% و 3% على التوالي. أما في قطاع التجزئة، فقد تراجعت إيجارات المراكز التجارية الإقليمية الكبرى بنسبة 5% و7% على التوالي في الرياض، وبنسبة 1% و 5% في جدة. و كان أداء قطاع الضيافة جيدًا في المملكة، وخاصة في الرياض، على خلفية ارتفاع أعداد الزيارات الترفيهية والتجارية والدينية، ومن المتوقع أن يتحسن أكثر خلال الفترة المتبقية من العام.
ويتوقع التقرير أن يستمر الزخم الاقتصادي للمملكة العربية السعودية خلال عام 2022 على ضوء الزيادة في إنتاج النفط، وأن يظهر قطاع العقار مزيداً من التعافي والاستقرار مع فرصٍ لتسارعه خلال النصف الثاني من العام الحالي. كما يتوقع التقرير أن يستمر النمو في القطاع النفطي، والاستثمارات المحلية المتزايدة في القطاعات غير النفطية من قبل صندوق الاستثمارات العامة، صندوق الثروة السيادية للمملكة، وارتفاع الاستهلاك الشخصي، وازدياد رحلات الحج والعمرة تزامناً مع تخفيف قيود السفر، وستؤثر كل هذه العوامل الرئيسية إيجاباً على الاقتصاد والقطاع العقاري. في حين يشير التقرير إلى أن أسعار الفائدة الآخذة في الارتفاع، والتي يتوقع أن تؤثر سلباً على القروض العقارية وتؤدي إلى خفض مستويات إنفاق المستهلكين، إلى جانب مؤشرات ضعف النمو العالمي وزيادة معدلات التضخم في معظم دول العالم، ستشكل جميعها عوامل سلبية رئيسية.