بدأ سوق العقارات في دبي يستعيد عافيته نتيجةً للتباطؤ الملحوظ في انخفاض أسعار الشقق السكنية وكذلك استقرار معدلات الإيجار، وذلك وفقاً للتقرير الأخير الصادر عن شركة تشيسترتنس تحت عنوان “مراقبة السوق؛ تقرير سوق العقارات في دبي للربع الرابع من عام 2019”.
في هذا الإطار، سجلت قيمة التصرفات العقارية لهذا العام حركةً قوية على مستوى الوحدات السكنية المكتملة بزيادة قدرها 60% بالمقارنة مع عام 2018، في حين شهدت الوحدات السكنية على المخطط زيادة بنسبة 99% خلال ذات الفترة. كما ازداد حجم التصرفات العقارية بشكلٍ ملحوظ عام 2019 وذلك للوحدات السكنية المكتملة والوحدات على المخطط بواقع 39% و68% على التوالي بالمقارنة مع عام 2018.
وفي ظل وجود علامات على استعادة السوق ثقة المستثمرين مجدداً، لا تزال الزيادة في المعروض تسهم بشكلٍ رئيسي في انخفاض أسعار العقارات السكنية في الإمارة. ففي عام 2019، تم تسليم 45,000 وحدة سكنية مكتملة، وهو الرقم الأعلى المسجل في السنوات الخمس الأخيرة، مع توقعات تشير إلى تسليم نحو 90,000 وحدة سكنية إضافية عام 2020.
وتشير المعطيات التي شهدها سوق العقارات في دبي في الربع الأخير من عام 2019 إلى حالة من التفاؤل لعام 2020 بفضل تباطؤ انخفاض أسعار العقارات ومحافظة معدلات الإيجار على استقرارها في هذا الربع. كما جاء تشكيل اللجنة العليا للتخطيط العقاري لتدعم من انتعاش السوق، حيث ساهمت في ارتفاع مبيعات الوحدات العقارية بنسبة 134% بعد أيام من تشكيلها، وزيادة الاستثمار الأجنبي المباشر بنسبة 135% خلال ذات الشهر. ونظراً لعدد الوحدات السكنية المقرر تسليمها عام 2020، فإنه من غير المحتمل أن تتعافى الأسعار على المدى القصير في الإمارة.
وبشكلٍ مفصل، شهد سوق مبيعات الشقق السكنية انخفاضاً بنسبة 2% في الربع الأخير من عام 2019 في تباطؤٍ ملحوظ عن الربع السابق، في حين تراجعت أسعار الفلل بنسبة 3% خلال الفترة ذاتها. وعلى مستوى المناطق الرئيسية في دبي، حافظت منطقة الخليج التجاري ودبي لاند ومرسى دبي وذا جرينز على استقرار الأسعار دون أي تغيير عن الربع السابق، بواقع 1,000 درهم و700 درهم و1,030 درهم و847 درهم للقدم المربع على التوالي.
بدورها شهدت منطقة قرية جميرا الدائرية انخفاضاً هو الأكبر في الربع الرابع على مستوى سوق الشقق السكنية بنسبة 9%، ليستقر سعر القدم المربع عند 623 درهم بعد أن كان 685 درهم في الربع السابق. كذلك الحال في منطقة موتور سيتي التي اختبرت انخفاضاً في أسعار الشقق بنسبة 7% وبواقع 585 درهم للقدم المربع. وعلى العكس منذ ذلك، ارتفعت الأسعار في منطقة ذا فيوز بنسبة 4% لتعود إلى ما كانت عليه في الربع الثاني من العام الماضي.
وبالانتقال إلى سوق مبيعات الفلل، شهدت الأسعار هبوطاً بنسبة 3% في الربع الأخير من عام 2019، حيث سجلت منطقة جميرا بارك الهبوط الأعلى بواقع 8% ليصل سعر القدم المربع إلى 740 درهم، في حين طرأ تدني بسيط على أسعار الفلل في منطقة البحيرات بنسبة 2% مقابل 3% لمنطقة ذا ميدوز، ليستقر سعر القدم المربع عند 993 درهم و822 درهم على التوالي.
وعلى النقيض من ذلك، سجلت منطقة المرابع العربية ارتفاعاً في متوسط أسعار الفلل من 793 درهم إلى 808 دراهم للقدم المربع خلال هذه الفترة. وساهمت تخمة المعروض في انخفاض قيمة رأس المال في دبي، مما أدى إلى مزيد من الانخفاض في أسعار الوحدات السكنية في الربع الأخير من العام الفائت.
على صعيد سوق الإيجارات، لم يسجل الربع الرابع أي انخفاض في معدلات الإيجار مقارنةً مع الربع الثالث من عام 2019، مما يشير إلى أن سوق الإيجار سيشهد حالة من الثبات والاستقرار على المدى الطويل، مدعوماً بمسودة القانون الجديد الذي يقر بعدم زيادة معدل الإيجار لمدة ثلاث سنوات عند توقيع العقد.
في سوق إيجار الشقق السكنية، كانت منطقة وسط مدينة دبي “داون تاون دبي” هي الوحيدة التي سجلت ارتفاعاً في معدلات الإيجار، لاسيما مع الإقبال إلى الوحدات السكنية الحديثة، لترتفع بنسبة 8%، حيث يمكن استئجار شقة مكونة من غرفتي نوم مقابل 140,000 درهم سنوياً. في الوقت الذي لم تشهد فيه مناطق مركز دبي المالي العالمي، ديسكفري جاردنز، واحة دبي للسيليكون، دبي لاند، المدينة العالمية “إنترناشونال سيتي” وذا فيوز أي تغيير يذكر في الأسعار على أساس ربع سنوي.
في المقابل، شهدت العديد من المجمعات السكنية بما فيها الخليج التجاري ومرسى دبي وموتور سيتي انخفاضاً طفيفاً على مستوى معدلات الإيجار بنسبة 2%، في حين سجلت مناطق ذا جرينز ومدينة دبي الرياضية هبوطاً أكبر بنسبة 3%، وأصبحت الشقة المكونة من غرفة نوم واحدة في ذا جرينز متاحة للإيجار مقابل 60,000 درهم في الربع الأخير من عام 2019، مقابل 45,000 درهم لنفس الوحدة السكنية في مدينة دبي الرياضية.
وكي يضمن ملّاك العقارات نسب إشغال جيدة عام 2020، يتعين عليهم أن يتحلوا بالواقعية في مواجهة الظروف الصعبة التي يشهدها السوق. بمعنى آخر، سيستمرون في تقديم الحوافز الجذابة التي كانت تقدم إلى المستأجرين مثل إضافة فترات مجانية لمدة شهر أو شهرين، شيكات متعددة، وعقود إيجار قصيرة المدى. ليس هذا فحسب، بل سيتعين عليهم أيضاً النظر في خدمات الإدارة والصيانة التي تحافظ على جودة العقار، وتقديم حلول مرنة مثل الدفع على أساس شهري.
أما في سوق تأجير الفلل، فلم تشهد معظم المناطق بما فيها المرابع العربية، ذا ميدوز، البحيرات، الفرجان، مثلث قرية جميرا، جزر جميرا، عقارات جميرا للجولف ونخلة جميرا أي تغيير في الأسعار مقارنةً بالربع السابق، مما يؤكد أن الأسعار في هذه المناطق قد وصلت إلى أدنى مستوياتها بالفعل، لاسيما إذا ما نظرنا إلى جزر جميرا وذا ميدوز والمرابع العربية التي كانت قد شهدت انخفاضاً كبيراً في الربع الثاني من عام 2019 وصل إلى 11%.
الهبوط الأكبر في أسعار استئجار الفلل سجلته منطقة الينابيع، حيث بلغ متوسط استئجار فيلا مكونة من ثلاث غرف نوم 140,000 درهم إماراتي بانخفاض قدره 3%، أما في منطقة فيكتوري هايتس، فيمكن استئجار فيلا بنفس الحجم مقابل 125,000 درهم إماراتي، أي بهبوط قدره 4%.
وعلى الرغم من الظروف الصعبة والتحديات التي يواجهها أصحاب العقارات نظراً لانخفاض الإيجارات، إلا أن النظرة العامة عن السوق العقاري في دبي على المدى الطويل تبدو إيجابية، حيث تقدم أبرز 10 مجمعات سكنية عائدات تتراوح ما بين 6% إلى 9.5%. بعبارةٍ أخرى، أعلى من عوائد الإيجار الرئيسية في المدن العالمية الكبرى مثل لندن أو هونغ كونغ التي تقل فيها العائدات حالياً عن 5%.