دبي – خاص
يسعى عدد من المطورين المستقلين، إلى جانب صناديق التمويل وعدد من المطورين البارزين – مثل ’واحة دبي للسيليكون‘، و’المنطقة الحرة بجبل علي‘، و’دبي الجنوب‘، و’مجموعة تيكوم‘ – على استقطاب المستأجرين المحتملين بهدف تسليمهم مرافق صناعية ولوجستية مصممة بناء على طلبهم.
فقد تم تطوير بيئة العمل حول معظم الوحدات العقارية الجديدة وحول المرافق ضمن المناطق الحرة، ولاسيما ’المنطقة الحرة بجبل علي‘ التي أصبحت السوق الثانوية المفضلة بالنسبة للمستأجرين. ويشهد ’مجمع دبي للاستثمار‘ كذلك ارتفاعاً ملحوظاً في مستويات العرض، حيث يتم تطوير العديد من مخططات الوحدات الجديدة من قبل مطورين مستقلين وبمساحات تتراوح بين 500-2000 متر مربع. ونتيجة لذلك، فمن المتوقع حدوث تراجع إضافي طفيف في تأجير وحدات الفئة الثانية بسبب زيادة مستويات العرض.
وبالتزامن مع حالة الضعف الراهنة، فقد أشار الكثير من المستأجرين إلى استعدادهم لإجراء استفسارات عقارية في السوق بهدف تأمين صفقات تفضيلية بالأسعار المتداولة في الأسواق حالياً. وثمة فرصة لخوض ’رحلة نحو الجودة‘ تتمثل في انتقال المستأجرين من المناطق الصناعية التقليدية وغير الصناعية – مثل أم رمول والقوز ورأس الخور-، نحو الأماكن الجديدة مثل ’مجمع دبي للاستثمار‘ و’المنطقة الحرة بجبل علي‘.
وبسبب ضعف الأسواق، ظهر خلل كبير في التوازن بين أعداد الباعة والمشترين الراغبين بعقد الصفقات، مما أدى إلى تراجع أسعار البيع في المواقع الرئيسية. كما تنامت الضغوط المختلفة على قطاع الإيجارات، والتي سجلت تراجعاً وسطياً بنسبة 7% في الأسواق.
ويرى خبراء أنه نظراً للظروف التي تمر بها السوق حالياً، أصبح أصحاب العقارات الآن أكثر استعداداً لخفض أسعار الإيجارات وزيادة التسهيلات التي تشمل فترات التأجير المجانية، وذلك بهدف استقطاب المستأجرين المحتملين. ومع احتمال استمرار حالة الضعف في البيئة الاقتصادية على المدى القصير، فإننا نتوقع نشوء المزيد التغييرات التي يقودها المستأجرون”.
وبينما سجلت جميع المواقع التي تناولها التقرير انخفاضاً في قيمة الإيجارات أو ثباتاً في الأسعار خلال العام الماضي، امتازت الأصول الصناعية من الفئة الأولى بمستويات أعلى من المرونة، حيث شهدت انخفاضاً في أسعار الإيجارات بنسبة تزيد على 5% خلال تلك الفترة. ومن المرجح لهذا التوجه أن يستمر في المدى القصير على الأقل مع توقعات بتوفير عروض جديدة ذات جودة محدودة.
من ناحية أخرى، لم تشهد السوق الثانوية في ’المنطقة الحرة بجبل علي‘ أي تغيير جوهري في الإيجارات خلال العام الماضي، وجاء ذلك مدعوماً بارتفاع معدلات إشغال المستودعات والوحدات الصناعية الخفيفة من قبل مشغلي المنطقة الحرة (السوق الأولية)، حيث تتراوح نسبة المساحات الفارغة بين 7-10% فقط. ويتم استخدام القسم الأكبر من هذه العقارات كمرافق مؤقتة للمستأجرين قبل انتقالهم إلى المرافق المصممة خصيصاً لهم. وبالرغم من ذلك، فقد شهدت السوق الثانوية النشطة في ’المنطقة الحرة بجبل علي‘ زيادة ملحوظة في عدد العقارات المتاحة للبيع والتأجير عبر عقود التأجير من الباطن، مما أدى إلى انخفاض قيمة رأس المال خلال الأشهر الـ 12 المنصرمة، حيث تتراوح الأسعار حالياً بين 2153- 2691 درهماً إماراتياً للمتر المربع في الفئة الأولى من الأصول الصناعية.
ويحرص المستأجرون بشكل واضح على الاستفادة من الأجواء السائدة في السوق، وتحديد المرافق الأحدث والتي تمتاز بأسعار إيجاراتها المنخفضة، وذات بنى تحتية وطرقات أفضل. كما ظهرت بوادر نشوء ضغوطات إضافية تتمثل في حالات الاندماج التي يشهدها قطاع الخدمات اللوجستية، حيث يتم الاستحواذ على عدد من الشركات الصغيرة من قبل نظيراتها الأكبر حجماً.
وأردف جرين: “نتوقع عودة ذلك الفائض في العرض إلى السوق بالتزامن مع سعي الشركات لتحقيق وفورات من المرافق المتماثلة. وينعكس ذلك أيضاً من خلال الانخفاض الملحوظ في عدد الاستفسارات العقارية التي طرحها مزودو الخدمات اللوجستية خلال العام الماضي، ومن المحتمل لهذا التوجه أن يستمر لفترة أخرى تتراوح بين 6-12 شهراً. ورغم حالة الضعف التي تمر بها السوق، فقد تم إطلاق عدد من المشاريع الجديدة والتي تشمل مساحات مخصصة بموجب سندات وتمتد على مساحة 11 ألف متر مربع ضمن ’المنطقة الحرة بمطار دبي‘ (DAFZA)، وتضم 33 وحدة يطلق عليها اسم ’منطقة دافزا الصناعية‘. ويقع المشروع ضمن منطقة ’القصيص الصناعية الخامسة‘، ويتيح وصولاً سريعاً وسلساً إلى مطار دبي الدولي”.
انسجاماً مع جهود دولة الإمارات العربية المتحدة الرامية إلى استقطاب استثمارات إضافية بقيمة 75 مليار دولار أمريكي (حوالي 275 مليار درهم إماراتي) إلى القطاع الصناعي في البلاد بحلول عام 2025. وضمن إطار الجهود الحثيثة التي تبذلها الحكومة والرامية إلى تحقيق التنويع الاقتصادي وزيادة عائدات القطاعات غير النفطية والغازية. هناك جهود حثيثة لتنويع مصادر الدخل عبر تطوير موارد القطاع العقاري، كما يشير تقرير مجموعة ’سي بي آر إي‘ – الشركة المتخصصة في الاستشارات العقارية.
في هذا الإطار حافظ ’مجمع دبي للاستثمار‘ على مكانته كإحدى المناطق الداخلية المفضلة، بالإضافة إلى حضوره المتميز كأحد الأسواق الثانوية النشطة، حيث تتراوح قيمة رأس المال في وحدات المجمع بين 4000-4500 درهم إماراتي للمتر المربع. وبينما رزح قطاع الإيجارات الصناعية لمختلف أنواع المرافق تحت وطأة الضغوط الانكماشية خلال الأشهر الـ 12 الماضية، لم تشهد إيجارات الأراضي في الأسواق أي تغييرات واسعة النطاق.
وفي معرض تعليقه حول التقرير، قال مات جرين، رئيس قسم الأبحاث والاستشارات في دولة الإمارات العربية المتحدة لدى شركة ’سي بي آر إي الشرق الأوسط‘: “شهدنا اعتباراً من النصف الثاني للعام 2016 نمواً ملحوظاً في الطلب على الوحدات الصناعية الخفيفة بالمقارنة مع المرافق الصناعية الخفيفة. وبالرغم من ذلك، تشير إحصائيات الاستبيان الشامل الذي أجريناه إلى تراجع هذا القطاع في جميع الأسواق، بينما ازدادت مدد إغلاق الصفقات نتيجة لزيادة الإجراءات الاحترازية التي ينتهجها المستأجرون، وخاصة عند الالتزام بنفقات رأسمالية جديدة”.
وحافظت سوق مساكن العمال على استقرارها النسبي خلال الأشهر الـ12 الماضية، حيث لم يطرأ أي تغيير على نمو غالبية الأسواق الرئيسية في القطاع – بما في ذلك ’منطقة جبل علي الصناعية‘ (بنسبة نمو بلغت 0% على أساس سنوي) والقوز (بنسبة نمو بلغت 0% أيضاً على أساس سنوي). وبالرغم من ذلك، فقد سجل ’مجمع دبي للاستثمار‘ انخفاضاً في الأسعار بنسبة 5%، نتيجة للزيادة في عروض السوق الثانوية بالمقارنة مع ضعف أسس الطلب.
وتبلغ أسعار الإيجار الحالية في ’منطقة جبل علي الصناعية‘ حوالي 3500 درهم إماراتي للغرفة في الشهر، و3700 درهم إماراتي للغرفة في الشهر في كل من القوز و’مجمع دبي للاستثمار‘.