ما تزال معدلات العائد على الاستثمار المنطقة تفوق بمراحل كثيرة تلك التي في أوروبا وأمريكا الشمالية. ونرى ذلك واضحا خاصة في سوق التطوير العقاري، حيث يذخر السوق بعدد كبير من المستثمرين الأجانب من أوروبا وأمريكا وآسيا يتطلعون لخلق تحالفات مع المطورين الوطنيين ومع الجهات الحكومية مثل زارة الإسكان للمساهمة في تجاوز فورة الطلب المتزايد على الوحدات السكنية وفي المقابل الظفر بعائدات الاستثمار العالية والأقل مخاطرة وتكلفة من السوق العالمية.
الرياض – محمد راعي
حول موضوع جاذبية الاستثمار في السوق السعودية وأسواق المنطقة ووضع قطاع التطوير العقاري والخدمي في المملكة كان هذا اللقاء مع عبدالرحمن المهيدب الرئيس التنفيذي لشركة ( وثرة ) للأستثمار والتطوير العقاري الذي أكد أن السوق العقارية السعودية مقبلة على طفرة جديدة، موضحاً أن ملامح هذه الطفرة ناتجة عن تكثيف المشاريع في القطاعين العام والخاص، مؤكداً أهمية أن يبادر القطاع الخاص في تعزيز الدراسات والأبحاث للوصول إلى حلول متطورة، تساهم في خفض أسعار المنتجات العقارية وإلى الحوار:
ما هي آخر المشاريع التي تعمل عليها وثرة للتطوير العقاري؟
على المدى الاستراتيجي القصيرتتوسع المحفظة التطويرية لشركة وثرة لتشمل ثلاثة مشاريع تطويرية متنوعة ومتميزة. وتتنوع المشروعات من حيث المساحة والموقع والعميل المستهدف لتشمل قطاعا عريضاً من الراغبين في الحصول على منتج عقاري متميز أو المطورين الراغبين في تطوير مجمعات سكنية وتجارية متميزة. فلدينا مخطط وثرة (4) على مساحة 350 ألف م2 في موقع رائع ومتميز مابين خليج سلمان وشاطئ البحر الأحمر وهو يستهدف عملاء الصفوة والراغبين في منتج عقاري راقي ويتميز بالخصوصية الشديدة. وأيضا مخطط المربع الذهبي (جولدن سكوير) وهو من أكبر المشاريع التطويرية في شمال جدة على مسطح مليون م2 ويطل على الشريان الحيوي الجديد طريق الامير عبد المجيد وعلى بعد أمتار قليلة من طريق الكورنيش. وهو يستهدف العملاء الطامحين لمنتج عقاري متميز في منطقة سكنية تجارية حيوية. وجنوبا على طريق جدة يقع مشروعما المتميز الثالث مخطط تالة والذي يخاطب قطاعا عريضا من العاملين سواءا في جدة أو مكة الراغبين في سكن ملائم على الطريق السرسع يحقق احتياجاتهم السكنية وفي الوقت نفسه يتميز بسهولة الاتصال بكل من جدة و مكة.
كيف كانت نتائج العام الماضي؟ وكيف تتوقعون نتائج هذا العام؟
بصفة عامة وعلى الرغم من حالة التباطؤ والترقب التي شهدتهما السوق العقاري في العام المالي 2014/2015 إلا أن فريق العمل في شركة وثرة تمكن من تحقيق الأهداف الموضوعة ونطمح إلى تحقيق المستهدف لهذا العام 2015/2016 مع مراعاة تحقيق نسب النمو المستهدفة على ضوء حالة السوق.
ما هي آخر التطورات في مشروع الدرة و كنوز جدة ؟ وهل سيتم تسليم المشروع في الموعد المحدد؟
مؤخراً انتهت شركة وثرة من مشروع كنوز جدة على مساحة 500.000 م2 وتم تماما التخارج من المشروع كنوز جدة وتم الانتهاء بالكامل من تطوير مخطط الدرة بشمال جدة على مسطح 450.000 م2 وعلى وشك الطرح في الأسواق قريباً جداً والانتهاء من اعتماد مخطط تالة على طريق جدة مكة الرئيسي.
تركز المملكة على مشاريع البنية الأساسية في الوقت الراهن وتنوي طرح العديد من المشاريع الضخمة، هل هناك فرص لكم؟
بالطبع. فشركة وثرة من روّاد تطوير البنية التحتية للمخططات السكنية والتجارية و الصناعية وبالتالي يصيح تركيز المملكة على مشاريع البنية التحتية رافداً مهماً من روافد النمو في سوق التطوير العمراني بالنسبة لنا حيث تتناغم أعمال التطويرية للبنية التحتية في المخططات التي نطورها مع مشاريع الدولة للبنية التجتية ما يسهل ويسرع الربط للبنية التحتية للمخططات مع البنية التحتية العامة من شبكات مياه و صرف صحي وتغذية بالكهرباء فيصبح التطوير أكثر فعالية وتدفع عجلة الاستثمار بقوة للأمام.
هل تفكّرون في دخول أسواق جديدة في المنطقة غير المملكة العربية السعودية؟
استراتيجية وثرة حاليا التركيز على السوق المحلي لأنه سوق واعد ثري وغني بالفرص. وعلى المدى الطويل نتطلع لتنويع استثماراتنا اقليميا وقد يكون عالمياً أيضاً.
قطاع التطوير العقاري
كيف تصفون سوق التوريد من ناحية توفر المواد والأسعار وجودتها؟
يرى فريق إدارة المشاريع بشركة وثرة أن سلسلة الإمداد Supply Chain للمواد والعمالة اللازمة لتنفيذ الأعمال في التوقيتات المحددة ديناميكية جداً وتتفاعل مع مجريات الأحداث و بالتالي شهدت تباطؤً نسبياً في الفترة الأخيرة مع بعض الارتفاع في أسعار التوريدات. إلا أنها بشكل عام ما زالت تتوافق مع خطط التطوير المستهدفة والبرامج الزمنية للانجاز.
تسارع نمو المراكز التجارية في سوق المملكة العربية السعودية في الفترة الأخيرة وانتشرت المراكز في كل مكان. هل أُشبعت السوق أم تعتقدون أنها تتسع للمزيد وفي أي المناطق؟
طبيعة عمل شركة وثرة للتطوير العقاري تركز على تطوير الآراضي اللازمة لخلق مجتمعات سكنية متكاملة تشمل وحدات سكنية من شقق وفيلات وأيضا تطوير المجمعات التجارية والخدمات اللازمة لخدمة الوحدات السكنية. وبالتالي يتم بدقة دراسة عدد السكان المتوقع استيعابه في التنمية العمرانية الجديدة وتحديد الأنشطة التجارية الخدمية اللازمة التي تتناسب مع هذا العدد. وعليه يختلف مدى التشبع من منطقة جغرافية لأخرى ونأخذ هذا بدقة في الدراسات العمرانية اللازمة لتخطيط المجتمهات العمرانية الجديدة الت تطورها شركة وثرة.
في الآونة الأخيرة عانى المطوّرون العقاريون من تراجع في المشاريع الكبرى مما دفعهم إلى التركيز على المشاريع المتوسطة والصغيرة. أين تجدون أن الفرص أفضل في المشاريع السكنية أو التجارية؟
المشاريع الصغيرة والمتوسطة SMEsليست بديلاً عن المشاريع الضخمة بل هي مكملة لها. فلا زال التطوير العقاري بصفة عامة قاطرة التنمية لكثير من الأنشطة الاقتصادية بما فيها المشاريع الصغيرة والمتوسطة، حيث تستوعب صناعة التطوير العقاري أكثر من 300 نشاط وحرفة يندرج معظمها تحت الصناعات الصغيرة. وبالتالي لا زال تركيزنا على المشاريع التطويرية التي تتفق مع استراتيجية الشركة.
هل أصبح التمويل أسهل أم أن الأمور ما تزال معقدة، بعد القانون العقاري والتحسن الاقتصادي وعودة البنوك وجهات التمويل والمصارف العقارية التابعة للدولة؟
القاعدة الأساسية في التمويل هو نسبة الربح و نسبة المخاطرة Risk & Return . فإذا توافرت هذه النسب المرضية لجهات التمويل ثق تماما ان التمويل سيتوفر على الفور. التحدي هو تحقيق هذه النسب وأيضا الالتزام بالإجراءات اللازمة. وتختلف صعوبة الإجراءات حسب الجهة التمويلية ومن الطبيعي أن تكون في الجهات الحكومية أكثر تشدداً لأن التمويل يأتي من مال عام Public Funds والدولة حريصة أشد الحرص على المحافظة على تلك الاموال وصرفها طبقا لمعايير دقيقة. وفي المقابل يوجد صناديق التمويل الخاصة – Private Fundsالمصرح لها من هيئة سوق المال- و هي أكثر مرونة.
ما هي معايير المدن السكنية الجديدة وكيف تختلف عن المدن السكنية القديمة؟
إن كنت تقصد المعايير الفنية لتصميم وتنفيذ المجتمعات العمرانية الجديدة فكلها تمميز بمواكبة انماط الحياة الحديثة وملائمة التطورات التكنولوحية التي تسهل حياة الانسان والاسرة. وشركة وثرة تحرص تماماً على اتباع أحدث التصميمات ومعايير المدن الذكية Smart Communities من اتصالات وخدمات ونظم معيشة ونهيئ البنية التحتية اللازمة لتضمن جودة حياة عالية Quality of Life لسكان المخططات التي توفرها شركة وثرة.
يشهد السوق العقاري تغييرات سريعة ومتلاحقة في الآونة الأخيرة وآخرها صدور اللائحة التنفيذية لرسوم الآراضي البيضاء. كيف ترون آليات تطبيق تلك اللائحة وتأثيرفرض تلك الرسوم على آليات العرض والطلب في السوق العقاري؟
بالفعل صدرت الأسبوع الماضي اللائحة التنفيذية لتطبيق رسوم الآراضي. وبشكل عام وعلى المدى السريع سيكون تأثيرها إيجابياً جداً في صورة زيادة المعروض من المنتجات القابلة للتطوير ومن ثم ستشهد الأسواق انخفاضاً ملحوظاً في أسعار الأراضي بسبب زيادة المعروض ونظرية مرونة الأسعار بالنسبة للطلب وللمعروض.
أما على المدى المتوسط والطويل وفي حال عدم الوصول لاستقرار السوق بين المعروض من المنتجات العقارية والطلب من جانب الراغبين في السكن والتطوير فستشهد الأسعار ارتفاعا تدريجياً مرة أخرى بسبب تلك الرسوم، حيث ستصبح جزءً من عناصر التكلفة وتضاف إلى سعر المنتج العقاري النهائي. ووقتها يجب تدخل الجهات المنظمة للسوق لاستحداث آليات جديدة لضبط الأسواق مرة أخرى.
كيف تستجيب شركة وثرة لتلك التغييرات وماذا يميزها في خضم تلك المنافسات؟
تتبع شركة وثرة الاطر العالمية لمنظومة التطوير العقاري و بشكل علمي ومنهجي مدروس. ما يمكننا من التأقلم سريعاً مع متغيرات السوق. و ذلك من خلال عدة محاور ثابتة لمنظومة التطوير العقاري التي تنتهجها الشركة.
أولا : محور ضغط تكاليف التطوير إلى أقصى حد ممكن من خلال تقسيم التطوير إلى حزم متخصصة واسناد الأعمال لشركات متخصصة وليس للمقاولين عموماً. ما يتيح السيطرة بالكامل على جودة الأعمال وكذلك تخفيض تكاليف التطوير بشكل ملحوظ بعد توفير المصروفات غير اللازمة وهوامش الربح التي كان يحصل عليها مقاولو العموم والشركات غير المتخصصة.
ثانياً: محور الإدارة الفعّالة لتنفيذ التطوير من خلال مكتب إدارة المشاريع بالشركة والذي يطبق المنهجيات العالمية القياسيىة لمعهد إدراة المشاريع وبالتالي يحكم السيطرة على توقيتات المشاريع والتكفلة وضبط الجودة.
ثالثاً: محور خلق التحالفات الاستراتيجية في كامل سلسلة الإمداد لعملية التطوير ما يوفر الوقت والجهد والمال وينعكس إيجابياً على تكلفة وسعر المنتج النهائي. ويميز وثرة في هذا المحور انتماؤها بفخر لواحدة من أكثر مجموعات الأعمال تميزاً في السوق السعودي ودول مجلس التعاون وهي مجموعة شركات المهيدب. فشركة وثرة هي أحد أهم أذرع التطوير العقاري لمجموعة المهيدب ما يمكننا من توقيع شراكات استراتيجية مع أكثر من 40 شركة شقيقة في كافة سلسلة إمداد للتطوير العقاري من موردين للحديد والأخشاب والكابلات وكافة مواد التطوير وعلى الجانب الآخر أيضا شركات استراتيجية مع عملاء محوريين من البنوك والسلاسل التجارية والمطاعم لشغل بلوكات آراضي في المواقع المتميزة التي تطورها شركة وثرة ما يضمن البيع المبكر لتلك الآراضي أو المنتجات العقارية ويسرع عجلة التطوير بشكل ملحوظ لا يمكن لأي منافس آخر عمله نظراً لعدم تمتعه بتلك الميزة التنافسية التي تتمع بها شركة وثرة إحدى شركات مجموعة المهيدب.
الاستدامة
واحد من القضايا الرئيسية التي يركز عليها العالم اليوم هو مسألة الاستدامة. إلى أي حد تولون هذا الأمر أهمية؟ وما هي مبادراتكم أو استراتيجياتكم في ما يتعلق بالاستدامة؟
الاستدامة Sustainability هي حجر زاوية في استراتيجة شركة وثرة للتطوير العقاري وكافة مشاريع التنمية التي نضطلع بها. و يتعكس ذلك على الأهداف الاستراتيجية للتطوير ومحاور العمل فنياً ومالياً وإدارياً داخل الشركة. وحتى لا نطيل فمن الناحية الفنية ينعكس محور الاستدامة في صورة متطلبات فنية واضحة في التصميمات الهندسية ومعايير التنفيذ من حيث التقنيات والمواد المستخدمة لتحقيق أقل مستويات من الانبعاث وأيضا أعلى مستويات من التدوير وإعادة الاستخدام.
ما هي أهم المعوقات التي يواجهها المطوّرون العقاريون فيما يتعلق بمتطلبات الاستدامة؟
الاستدامة هي محور طويل المدى في تحقيق العائدات. بمعنى أنه هناك تكلفة آنية لحظية لتحقيق الاستدامة و ينعكس مردودها المادي على المدى الطويل في جودة الحياة وعلى المجتمع بصفة عامة. ولهذا السبب قد لا تشعر معظم الجهات ذات الصلة في سلسلة الإمداد للتطوير العقاري بهذا المردود، ما يؤدي إلى تحدي كبير للمطوّرين يتمثل في تحمل تكاليف إضافية وقتية لتطبيق معايير ومتطلبات الاستدامة تنعكس على زيادة في تكلفة المنتج النهائي على المدى القصير مقابل المنافع الهائلة التي تعود على المستخدم والمجتمع بصفة عامة على المدى الطويل.
الأزمة الاقتصادية
المراقبون العالميون أقرب إلى التشاؤم منه إلى التفاؤل في ما يتعلق بالاقتصاد العالمي. كيف ترى الوضع؟
فريق العمل في شركة وثرة يضم عدداً من خبراء الاستثمار الذين يؤمنون أن الفرص تولد من رحم الأزمات.فعلى الرغم من التباطؤ الاقتصادي العالمي إلا أن ذلك يمثل فرصاً هائلة لجذب استثمارات خارجية مباشرة لسوق المملكة التي لا زالت تتمتع بواحد من أعلى معدلات الاستقرار ويعود الفضل للاحتياطات الهائلة النقدية والاستثمارية ومعدلات العائد على الاستثمار التي تفوق بمراحل كثيرة تلك التي في أوروبا وأمريكا الشمالية. ونرى ذلك واضحا خاصة في سوق التطوير العقاري، حيث يذخر السوق بعدد كبير من المستثمرين الأجانب من أوروبا وأمريكا وآسيا يتطلعون لخلق تحالفات مع المطورين الوطنيين ومع الجهات الحكومية مثل زارة الإسكان للمساهمة في عبور فورة الطلب المتزايد على الوحدات السكنية وفي المقابل للظفر بعائدات الاستثمار العالية والأقل مخاطرة من السوق العالمي.
إلى أي حد يؤثر تراجع الاقتصاد العالمي على الوضع الاقتصادي في الوطن العربي؟
لا يمكن إجمال الوطن العربي ككل في مقارنة مع الاقتصاد العالمي نظراً للتباينات الكبيرة من بلد عربي لبلد عربي آخر. ولكن يمكن ضم مجموعة دول مجلس التعاون نظرا لتشابه الظروف التي تجمع تلك المجموعة.
وبشكل عام فإن دول المجلس وعلى رأسها بالطبع المملكة العربية السعودية هي جزء من منظومة الاقتصاد العالمي وترتبط عضوياً به وتتفاعل معه. ولكن على الرغم من التراجع والتباطؤ العالمي الذي ذكرته في سؤالك فإن منطقة مجلس التعاون الخليج وتحديداً المملكة لازالت في وضع أفضل يكثير من دول أخرى في العالم ولا زالت خطط التنمية والاستثمار هي الأقل تأثراً من دول عديدة في العالم ما يسمح باستمرا الكثير من المشاريع مع تقليص بسيط لحجم الإنفاق.
المنطقة العربية ليست في أحسن أحوالها في الوقت الراهن بسبب الاضطرابات الأمنية. كيف ترى التأثير على اقتصاديات دول المنطقة، خاصة مع استمرار تراجع أسعار النفط ؟
بالعودة إلى سؤالك السابق العالم يشهد تراجعا اقتصادياً وتشهد منطقة مجلس التعاون تحدياً إضافياً يتمثل في تذبذب وانخفاض أسعار النفط. ولكن الاحتياطات الهائلة وتوظيفها بشكل رشيد مع الاستراتيجيات الجديدة المتمثلة في رؤية 2030 وبرنامج التحول الوطني يمثلون جميعاً حائط سد يقي المملكة تحديداً من تلك التقلبات ويلطف من آثارها.